大家好上交所杠杆，我是翻老师，现居日本东京。

在东京生活了10多年，从事房地产行业也有5年多，拥有日本政府认可的宅建士资格证、租赁住宅认证主管资格证，以及金融理财规划师资格证，在房产投资及金融理财领域有丰富的实操经验，帮助过数百名客户实现家庭资产再配置。

很多投资者或者移居日本的朋友常常问：“我买一户建是不是就可以直接拿来当事务所用了？”

表面上看，一户建似乎只要有房、有空间，稍微改装一下就能作为事务所使用。

但事实远没有这么简单，稍有不慎，就可能掉进都市计划法的“坑”，不仅无法运营，甚至可能违规。

今天，我们就从法律制度出发，深挖一户建是否能作为事务所使用的问题，并看看这背后对不动产价格的深远影响。

为什么有的街道商铺林立，而有的街道却静悄悄？

来到日本生活过的朋友肯定注意到：

• 有些区域商铺鳞次栉比，餐厅、KTV、便利店应有尽有；

• 有些区域静谧宜人，几乎看不到任何商铺；

• 还有些区域，仅有少量便利店或药妆店。

这不是偶然，更不是区域发展不均衡造成的，而是源于日本《都市计划法》的严格用途地域划分。

简单来说，日本政府为了保障生活品质和城市安全，把城市里的每一块土地，都清楚地规定了“你这里可以建什么，不可以建什么”。

用途地域——决定房子能干什么的法律框架

在日本都市化区域中，土地被划分为13种用途地域，归纳起来分为三大类：

• 居住系（8种）：主要是低层住宅、中高层住宅等，强调安静宜居。

• 商业系（2种）：鼓励商业活动发展，适合餐厅、商店、娱乐设施等。

• 工业系（3种）：适合工厂或物流中心等不影响周边生活的工业用途。

而常见的一户建，多半位于以下几类用途地域：

• 第一种低层住居专用地域

• 第二种低层住居专用地域

田园住居地域

• 第一种中高层住居专用地域

• 第二种中高层住居专用地域

问题来了！这些区域，是明确禁止事务所使用的！

买一户建当事务所的雷区在哪？

简单说，买在上面这些“纯住宅用途”的区域，即便房子再合适、地段再好，原则上是不能开设事务所的。

比如：

• 你在世田谷区某安静住宅区买了栋漂亮的一户建，想着改造成事务所接待客户；

• 结果因为所在地是“第一种低层住居专用地域”，禁止营业性用途，连事务所都不行；

• 即便偷偷经营，一旦被邻居举报或政府巡查，轻则停业整改，重则面临罚款。

用途地域与不动产价格的关系

别以为这只是法律问题，它与房价有着直接关系：

可见，越是用途受限、居住属性强的区域，房价越稳定，但商业潜力有限；

而商业用途宽松的区域，虽然租金收益高，但房价波动性强，投资风险也更大。

有没有能买一户建当事务所的区域？

有，但前提是：

• 购买位于“近邻商业地域”、“商业地域”或“准工业地域”等允许兼用的区域；

• 房屋的建筑规格、停车需求、消防规定等也需符合事务所经营标准；

• 并非所有允许用途的区域都适合长期办公使用，商业氛围、交通便利性、治安也都是考虑要素。

给中国投资者的建议

1. 购房前务必确认用途地域

无论是用于自住、投资还是办公，首步一定是调查土地的用途地域。

2. 明确运营需求选择区域

如果确实需要在住宅上兼营事务所或公司注册，应重点关注“近邻商业地域”等区域。

3. 警惕“民宿”等经营陷阱

有些人尝试在住宅专用地域运营短租民宿，结果因违反用途规定而被勒令停业。

4. 长期稳定投资，住宅系最优

如果只是想保值增值、稳定出租，住宅专用地域内的高品质一户建依然是优选。

不要轻信“买房就能做生意”

日本房地产市场规则明确，尤其是法律制度严谨的东京，任何“擦边球”的操作最终都可能引发不必要的损失。

买一户建能否用作事务所，不是看房子的大小和地段，更重要的是背后的用途地域规划。

对于中国投资者来说，了解清楚都市计划法的框架，是在东京投资房产绕不开的一课。

买房前，务必搞清楚——房子买对了，生意才合法、稳妥、长久！

如果您需要进一步的区域筛选或项目咨询，欢迎随时联系我们上交所杠杆，为您提供专业合规的投资方案。

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